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購房戶擅自裝飾入住能否視為房屋已交付

文:     來源:中國法院網    時間:2017-04-11 15:43:06    閱覽數:1176

購房戶擅自裝飾入住能否視為房屋已交付

——兼談房屋買賣合同解除條件

                                                            

    【案情介紹】

    被告張某系原告某房地產開發公司員工, 20034,原、被告簽訂商品房買賣合同,被告購買原告編號為D40號別墅一幢,合同簽訂之日付款2萬元,并約定辦理不低于20萬的按揭貸款,在交付使用時付清余款。在房屋交付使用前,被告利用職務之便對房屋進行裝飾并入住。后被告離開公司,又因個人信用問題被銀行拒絕提供貸款,原告要求被告付清房款遭到拒絕后,向法院起訴,要求被告付清余款。被告辨稱房屋尚未交付,原告要求付清余款的理由不能成立,并請求解除合同,退回預付款。

    【評析】

    本案涉及兩個問題,一是被告利用職務之便,在房屋交付前擅自裝飾并入住,能否視為對房屋交付條件的放棄?二是被告因個人信用問題被銀行拒絕提供按揭貸款,無法按時付清房款,被告能否提出解除合同?

    一、被告擅自裝飾入住能否視為房屋交付問題

    《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定,“房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”第三十一條規定:“房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。”以上規定說明開發商對商品房應先驗收合格,并向購房戶提供住宅質量保證書和住宅使用說明書后才能交付。關于交付轉移時間,《民法通則》第七十二條規定:“按照合同或者其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定或當事從另有約定的除外。”一般認為,這里所指的當事人另有約定,只能是對于特定物買賣的約定;法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。依據《合同法》的有關規定,商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所所有權的義務,買賣合同的標的物自交付時起轉移。對商品房買賣中的交付,有兩種觀點,一種是俗稱的“交鑰匙”,即買受人直接占有使用房屋即視為交付。另一種觀點是除了房屋的占有外,還包括房屋所有權證書的給付才能算交付。對此,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適應法律若干問題的解釋》第十一條規定:“對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。”該規定明確了商品房的交付除當事人另有約定外,不以房屋所有權證書的給付作為交付的要件。一般情況下,商品房竣工驗收合格后,開發房提供住宅質量保證書、住宅使用說明書和房屋鑰匙并經購房戶確認簽收后即視為房屋的交付。

    本案被告張某利用工作便利,在未付清購房款,雙方未簽收住宅質量保證書、住宅使用說明書前便擅自裝飾入住,在實際上已占有使用了該房屋,符合法律規定的轉移交付條件。被告張某的先行違反合同行為,應視為對合同約定房屋交付條件的放棄,原告要求付清購房款的請求是基于原、被告的合同約定,其理由成立。

    二、被告能否提出解除合同問題

    原、被告簽訂《商品房買賣合同》時,雙方意思表示真實,協議內容為法律允許買賣的財產,原告也依法律的規定取得了該地塊的土地使用權和相關的許可文件,不損害國家和社會的公共利益,雙方簽訂的合同依法成立,對雙方當事人具有法律約束力。《合同法》第九十四條規定了合同解除的幾種情形:(一)因不可抗力致使不能實現合同的目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。因合同的內容是經過雙方協商達成,因此,變更或解除合同除法律或合同另有規定以外,應該由雙方協商一致達成。本案中被告在簽訂合同時希望通過按揭貸款方式實現購房目的,因為個人信用的問題被銀行拒絕,無法按時支付購房款,被告如欲解除合同,首先應依據合同法的規定在履行期限屆滿之前向原告提出,或與原告協商約定補救措施。但被告只是在原告提起訴訟時才表明解除合同明確意思,被告這時提出解除合同已無法律上的依據,也就是說,被告對自己享有的法定解除權已經放棄,不能再繼續行使該項權利。其次,被告因個人信用問題被銀行拒絕提供貸款,也是簽訂合同時雙方都不能意料的,屬不能歸責于雙方的責任,不屬于當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的法定解除條件。第三,前面已經說明,房屋已經實際交付給被告,標的物已經發生轉移,原告已經履行完合同的主要義務,被告此時不得提出解除合同,故被告提出解除合同的請求不能成立,應依據合同的約定繼續履行,向原告支付剩余房款。



(編輯:武曉勇)

                                                          

 

 

 

 

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