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房產中介隱瞞交易對象是其員工 構成對委托人利益的損害

文:     來源:人民法院報    時間:2018-05-16 14:58:57    閱覽數:490

【案情】

    2015年4月25,原告蘇某某、李某某委托被告某房地產經紀公司為其出售房屋提供居間服務。當日,被告介紹曹某某與原告簽訂了二手房買賣合同,轉讓價為268萬元。此后曹某某又將此二手房買賣合同轉讓給史某。2015728日,原告向被告支付了傭金40200元。在上述房屋交易期間,曹某某系被告的員工,但被告并未將此情況告知原告。原告訴稱,被告隱瞞了所介紹交易對象系其員工的情況,受被告慫恿、誤導,在深圳房價暴漲初期低價出售了自己的房屋,造成了損失,要求被告退還傭金。

【分歧】

    房地產經紀公司隱瞞促成交易的對象為其利害關系人(公司員工),是否損害了委托人的利益,是否還有權向委托人收取居間服務的報酬?

    一種意見認為,房地產經紀公司介紹其利害關系人與委托人交易相當于自己參與交易,無權收取居間服務的報酬。

    另一種意見認為,利害關系人仍然是第三人,只要促成了交易,委托人即應支付居間服務的報酬。

    第三種意見認為,房地產經紀公司介紹其利害關系人與委托人交易,雖然有別于自己參與交易,但如果對此加以隱瞞則損害了委托人利益,無權要求委托人支付居間服務的報酬。

【評析】

    筆者贊同第三種意見,理由如下:

    1.房地產經紀公司介紹其利害關系人與委托人交易不同于自己參與交易

    房地產經紀公司或經紀人自己與委托人進行交易時,其實質上已不再具有居間人的地位,而是委托人的交易對手,其利益集中體現在交易對價當中,與委托人直接對立,當然沒有理由再以居間人的身份要求委托人支付居間服務報酬。房地產經紀公司或經紀人自己成為委托人的交易對象,直接破壞了居間服務的法律關系,因此為行業管理規定所禁止。住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部制定的《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為之第(八)項為“承購、承租自己提供經紀服務的房屋”。

    2.房地產經紀公司隱瞞交易對象為其利害關系人的,構成對委托人利益的損害

    首先,在居間合同關系中,居間人有義務向委托人報告其掌握的真實、完整的交易信息。合同法第四百二十五條第一款規定:居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。《房地產經紀管理辦法》第二十五條禁止房地產經紀機構和房地產經紀人員從事的行為中,第(二)項為“對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價”,第(三)項為“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易”。上述規定均要求居間人在從事居間服務時,應當如實披露交易的真實信息,不能利用職務上的便利獲取不正當利益。本案被告隱瞞其介紹的交易對象為與其具有利害關系的人員(該公司員工),違反了如實報告交易事項的法律義務。

    其次,居間人介紹其利害關系人與委托人交易時,將使居間人與委托人產生利益沖突。居間合同關系中,居間人收取委托人報酬的對價是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,在交易雙方之間保持中立角色是其應有立場。如果居間人與其介紹的交易對象存在利害關系,將使其角色錯位,為自己或利害關系人的利益考慮而難以再客觀、全面地向委托人報告交易信息(如市場同類商品價格、市場變化趨勢、供求情況等),甚至可能故意提供誤導性意見。

    再次,居間人隱瞞交易對象與其存在利害關系,構成對委托人利益的損害。居間合同建立在信息不對稱和委托人對居間人的信任基礎之上,委托人依靠居間人提供的信息和專業意見進行交易決策,在交易過程中,居間人對委托人的影響力不言而喻。而委托人是否知道居間人與交易對象存在利害關系,事關其對居間人可信任度的判斷,影響其對居間人提供的意見和信息的甄別,對委托人而言至關重要。居間人介紹利害關系人參與交易,本就存在立場失衡的道德風險,如果還有意隱瞞利害關系,足以說明其不僅不再忠于委托事項,反而有利用委托人的信賴誤導委托人為自己或利害關系人謀求私利的高度可能。而委托人對此不知情時,是無法規避該風險的。委托人與交易對象之間利益此消彼長,一方獲利必然以另一方受損為代價。因此,居間人隱瞞其與交易對象之間的利害關系,即應認定損害了委托人的利益,委托人有權根據合同法第四百二十五條第二款的規定拒絕支付報酬。在此基礎上,如果委托人能夠證明居間人給其造成損害的程度,可以繼續要求居間人予以賠償。以此理解和適用合同法第四百二十五條第二款的規定(居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任),能夠保護居間合同關系得以建立的信賴基礎,減少道德風險,避免委托人與居間人之間利益失衡。

    (作者單位:廣東省深圳市中級人民法院)



(編輯:武曉勇)

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